Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog

chantierlogement.jpg

C’est évidemment un débat essentiel, tout particulièrement en Ile de France. Quelles orientations suivre en la matière dans notre ville, où existe une mixité sociale équilibrée. Ceci grâce à la lucidité et à la tenacité de tous ceux qui ont gèré cette ville depuis des décennies, ceci envers et contre la loi du marché (immobilier)  « libre et non faussé », souvent malgré toutes les incitations, modes et autres directives des ministres du logement successifs.

 

A la réunion de présentation du bilan de la majorité municipale sortante ce jeudi 13 au soir, en l’école primaire Jean Jaurés, il y avait beaucoup de monde, et de vrais débats ont été esquissés, dont celui sur le logement.

 

Un échange révélateur de la situation actuelle:

 

-un des animateurs de Désirs d’Avenir Malakoff intervient pour dire qu’il aime bien Malakoff, mais que 40% de logements sociaux c’est beaucoup, et que l’on pourrait peut-être à l’avenir se contenter de 35%…

 

-réaction d’un autre participant qui ne partage visiblement pas le même désir d’avenir : comment peut-on se dire de gauche et tenir un discours pareil ? Nous sommes habitués à entendre ceci de la part de la droite…

 

Un autre participant s’inquiéte du fait que selon le dernier rapport de l’ONZUS[1], relatif à la mise en œuvre de la loi de droite du 1er août 2003, met en évidence que, dans les ZUS[2],  l’écart entre le nombre de démolitions de logements et de reconstructions s’accroit, dans le mauvais sens.

 

Effectivement, ceci rend sceptique sur la pertinence de ce type d’opérations très prisées des chaines de télé, car c’est l’occasion d’images spectaculaires... tours qui s’effondrent, ex-habitants la larme à l’œil…

 

Le Maire et les élus sortants chargés du logement précisent alors les orientations actuelles de la ville et celles de l’OPH. Ils rappellent que la boite à idées pour la prochaine mandature locale est ouverte, la réunion est faite pour lancer la concertation sur tous les sujets.

 

Sarkozy à Vandoeuvre-lès-Nancy

 

Deux jours plustôt, dans son discours du 11 décembre, relatif au logement, le Président a précisé ce qu’on savait déjà de ses orientations. Sans surprise, elles nous dirigent en pratique vers plus d’inégalités sociales et territoriales. Dures pour la majorité des gens, et notamment les faibles, elles sont douces pour les plus riches.

Voir 
http://www.elysee.fr/documents/index.php?mode=list&cat_id=7&lang=fr

 

Il part d’un constat partagé: il doit y avoir environ 100 000 SDF et 2 millions de mal-logés en France, ceci alors que l’immobilier est florissant et que l’Etat verse 30 milliards d’euros annuellement pour soutenir le logement. Le déficit en logements est estimé à 600 000.

 

Notre région, l’Ile de France, représente environ un tiers du problème. L’objectif affiché est de revenir au rythme atteint à la fin des années 70, soit environ 500 000 constructions par an. Bien entendu, Grenelle de l’environnement oblige, tous ces nouveaux logements doivent respecter les nouvelles normes environnementales. Un renforcement du dispositif de réhabilitation des logements anciens doit être mis en place.

 

Tout cela est bel et bon a priori, mais regardons de plus prés le diagnostic et les propositions correspondantes, à partir du débat du 13, et au crible de la réalité malakoffiotte, dont on  ne perdra pas de vue qu’elle est immergée dans une région bien particulière : l’Ile de France. Cette dernière n'a que peu à voir, en raison de son caractère métropolitain, avec les grandes agglomérations de province.

 

On examinera, dans l’ordre choisi par le Président, les problèmes évoqués et les solutions qu’il préconise.

 

Problème 1

Tout le monde s’entendrait pour qu’il n’y ait pas assez de foncier disponible pour le logement collectif : il semble que l’on s’entend plus à ce sujet à Neuilly[3] qu’à Malakoff, au vu de la situation des deux villes 


Solution ?

L’Etat va mettre sur le marché, dans des conditions de prix annoncées comme avantageuses ses terrains non ou mal utilisés, ce qui aidera à renflouer les caisses: sera-ce le cas du fort de Vanves, dont la densité d’occupation est très faible par rapport au reste de notre ville?

Par ailleurs, et sans avoir attendu Sarkozy, la ville s’emploie déjà activement  à utiliser les moyens dont elle dispose pour créer des opportunités de réalisation d’opérations combinant logements sociaux, accession à la proprièté et implantation d’activités (cf. Danton-Varlin et Béranger- Louis Blanc pour les plus récentes).

Il faut continuer.

La droite locale est en général peu enthousiaste à ce sujet (n’oublions qu’elle est à l’origine du recours en juridiction administrative qui a retardé de plusieurs années la réalisation de la ZAC Béranger-Louis Blanc …).

 

Problème 2

Les questions de logement ne seraient pas traitées au bon niveau. La commune est un échelon souvent trop étroit. Il faut raisonner à plus grande échelle.

 Solution ? 
Pour ce qui nous concerne, cette juste préoccupation est déjà prise en compte : l’équilibre social de l’habitat, et notamment le plan local de l’Habitat,  est une compétence de l’agglomération Sud de Seine. L’Office Public de l’Habitat de Malakoff (OPH, ex-HLM) est, entre autres, un des partenaires de la jeune agglomération (née en 2005). 

Sud de Seine prépare un projet de territoire et un agenda 21 (définition d’objectifs cohérents de développement durable).

Problème 3

Il faut arrêter l’émiettement urbain, car cela coûte cher en transports, c’est peu compatible avec les économies d’énergie et pour cela il faut construire des tours en centre ville[4].

 

Solution ?
Effectivement, vu les prix du marché, les foyers moyens et modestes habitent de plus en plus loin de leur emploi : pour paraphraser un ancien président, et en simplifiant, en Ile de France « les emplois sont plutôt à l’ouest et les logements abordables à l’Est ».

Il serait donc indispensable de combattre les politiques de ségrégation territoriale menées depuis des lustres par les maires de droite, et quelques autres, en Ile de France, la caricature la plus achevée en étant le Sarkoland. L’outil existe : il faudrait faire appliquer la loi SRU, dite loi Gayssot (une disposition essentielle en est le seuil minimum de 20% de logements sociaux imposé à toutes les communes urbaines). L’Etat devrait donc exercer une contrainte beaucoup plus forte qu’actuellement sur les collectivités et opérateurs récalcitrants : faut-il préciser que ce n’est pas cela qu’il est demandé à Mme Boutin (ministre du logement) de mettre en œuvre ?

A l’échelon d’une ville, il faut veiller à un véritable équilibre entre les emplois et les logements. Malakoff est assez proche de l’exemplarité de ce point de vue puisque le ratio nombre d’emplois/ population active y est légèrement inférieur à un. L’objectif doit être d’atteindre un.

C’est une action tenace, de long terme, bien pilotée, qui permet de rechercher cet équilibre. C’est plus de la dentelle que du spectaculaire, mais c’est cela qui fera, à Malakoff et cela pourrait être le cas ailleurs, un tissu urbain équilibré et porteur de convivialité. C’est cela d’abord qui réduit à terme les déplacements domicile-travail et donc, comme on dit maintenant, diminue « l’empreinte carbone moyenne des citoyens d’un territoire».

Si toutes les villes, avec leurs spécificités, visaient réellement un objectif de ce genre, beaucoup de problèmes seraient moins aigus aujourd’hui.

 

Quant aux tours, nous en avons quelques-unes, Savier, Larousse, Barbusse, INSEE, etc. : les citoyens de Malakoff ont-ils envie de les multiplier, si belles soient-elles ? Poser la question est très probablement y répondre. Ce n’est pas une solution centrale.
 

Problème 4:

Le financement. Il est déjà important : pour le développer, un dispositif de plus, après le Besson, le Périssol, le Robien, le Borloo « populaire »( j’en oublie ?) sera préparé par Mmes Lagarde et Boutin pour orienter l’investissement privé vers le logement, y compris le social voire très social. Toutes les banques pourront offrir le livret A.

 

Solution ?

Ces dispositifs ont permis dans le passé que la construction de logements ne s’effondre pas complètement mais n’ont jusqu’ici pas apporté de solution véritable, le constat de situation dressé par le Président l’atteste. Sauf s’il s’agit d’alléger encore la fiscalité pour les plus aisés, pour les investisseurs et les détenteurs de patrimoine, ils n’ont pas vraiment atteints les objectifs affichés. Il faudra juger sur pièce mais on ne peut  que rester très sceptique, surtout sur le social, s’agissant de cette approche du problème.

Il est très improbable que ceci permette, d’une quelconque manière, de pallier le refus de certains élus d’accepter sur leur territoire des programmes sociaux.

Dans des conditions financières de plus en plus difficiles, grâce à l’équilibre financier permis par la conjonction du social, de l’accession à la propriété et des activités, la ville de Malakoff avec l’OPH et d’autres réalisent néanmoins du logement diversifié, ce qui aboutit en net (constructions moins démolitions) à une progression limitée mais régulière du nombre de logements de diverses catégories. Les résultats du recensement de population, désormais annuels, l’attestent.

 

Clairement, cela ne répond pas à tous les besoins, notamment parce que le « social de fait » se réduit sous la pression du marché. Ces locataires se reportent sur le social public. De 677 en 2004, les demandes de logements adressées à l’OPH sont passées à 1012 en 2006, dernier exercice complet connu.

 

S’agissant du logement social, ce qui marchait bien en matière de financement c’était l’aide à la pierre, jusqu’à ce qu’un centriste bien connu, M. Barre, remplace en 1976 cette dernière par l’aide à la personne, présentée alors comme plus juste et plus efficace…on a vu la suite, décrite par N. Sarkozy lui-même le 11 décembre. C’est une partie de la réalité du passé qu’il a visiblement oubliée…ou occultée.

 

Quant à la généralisation à toutes les banques du livret A[5], ça c’est de « la concurrence libre et non faussée » chére à l’Union européenne, elle risque fort de diminuer la part d’épargne mobilisée pour le logement social, car les banques généralistes auront intérêt à offrir aux épargnants des produits plus juteux pour elles.

 

Les accédants récents à la propriété, quant à eux, bénéficient déjà du paquet fiscal de juillet (plafonnement des intérêts d’emprunt). 

 
Problème 5
Le niveau des loyers. Utilisé pour la revalorisation des loyers, l’indice du coût de la construction retrace le coût des matières premières et de l’énergie consommés par le BTP, il faut le remplacer par le coût de la vie, en clair l’indice des prix à la consommation. Les cautions locatives seront réduites.
 

Solution ?

Il semble que le Président n’ait pas été  prévenu par ses collaborateurs du fait que depuis quelques années l’indice de référence des loyers ne tient compte que pour 20% de sa pondération de l’évolution du coût de la construction…bourde !

Par ailleurs, l’indice des prix à la consommation n’est pas un indice du coût de la vie. Et le Président demande par ailleurs que soit adoptée une nouvelle définition de l’indice des prix qui aboutira inévitablement à ce qu’il grimpe plus vite…arnaque !

 

 L’indice actuel de référence des loyers peut être amélioré mais c’est en réalité un assez bon compromis entre divers impératifs, ceux des locataires et ceux des investisseurs locatifs.

 

Qu’il diminue le montant des cautions locatives est une bonne chose mais cela sera-t-il applicable sur le terrain ?

 

Problème 6

L’occupation des logements sociaux. Là on arrive à l’une des obsessions sarkoziennes, malheureusement assez partagée car reposant sur une part de réalité. Le problème serait que trop de gens dans les HLM ne devraient plus y être…car il n’ont pas ou plus le profil. Ou alors ils sont dans des logements trop grands depuis que les enfants sont partis[6].


Solution ?
 

Fini le bail à durée indéterminée, le logement serait précarisé puisque tous les trois ans la situation de chacun serait réexaminée. Les surloyers seraiemt portés à un niveau proche du prix du marché. Les occupants de logements trop grands au regard du nombre d’habitants réels serait « invités », sans doute sous contrainte financière, à changer de logement.

 

Le Président précise, ce qui n’est pas faux, qu’un parcours résidentiel réussi, c’est, au long d’une vie, le locatif social, puis le locatif privé ou enfin l’accession à la proprièté. Dans le monde des Bisounours, c’est vrai, mais face à la réalité du marché immobilier francilien, et plus particulièrement dans la partie centrale (Paris et petite couronne) c’est tout simplement se moquer du monde : il suffit de faire le tour des agences immobilières de Malakoff pour le vérifier.

 

Quid des accidents de la vie ? Rien de nouveau. Le sujet n’est pas traité hors droit opposable au logement: ce qu’on sait depuis samedi matin c’est que Mme Boutin ne supporte plus les tentes Quecha d’Augustin Legrand et fait brutalement intervenir la police…

 

La cerise sur le gâteau, c’est la vente de 40 000 logements sociaux par an, assortie de menaces financières pour les organismes qui ne suivraient pas. Contrairement à ce qui s’était passé cet été[7], il semble que le mouvement HLM soit en train de céder…


Or, c’est du bon sens, ce n’est pas le moment de réduire le stock de logements, notamment sociaux, car les besoins insatisfaits sont immenses.
Mieux vaut réhabiliter quand c’est possible (voir la cité Hoche à Malakoff). Mieux vaut démolir et reconstruire quand c’est plus efficace (voir Pierre Valette à Malakoff).

 

En observant le faible succés de la mesure au Plessis-Robinson, qui a servi de laboratoire, on constate que ce n’est pas une bonne voie. C'est une aubaine. C’est aussi très inéquitable : pourquoi vendre à moitié prix à certains locataires quand la majorité de l’immeuble est pour, et pas à d’autres qui pourraient financièrement, dans la situation contraire ? La proposition du président d’aider les bailleurs sociaux concernés à co-gérer avec des particuliers propriétaires sent l’usine à gaz. La portée pratique de cette annonce est donc en réalité faible, mais elle dispose d’un poids idéologique fort à quelques mois des municipales, là est pour lui l’essentiel…démagogie et division sont bien les deux mamelles du sarkozysme.

 

Les antilibéraux, la gauche de transformation sociale, sont totalement opposés à toute vente de logement social à Malakoff. Ils demandent le retour à des financements adaptés et à la hauteur des enjeux reconnus par le Président et, sauf cas vraiment spécifique, exigent une contrainte réelle sur les villes qui ne respectent pas le seuil de 20% de logements sociaux prévu par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU).

 

En effet, l’urgent est de construire plus, partout, et en veillant à la diversité des habitants,  des logements et de leur mode d’occupation, c’est plus juste et s’inscrit parfaitement dans la perspective d’un développement plus durable. Sans excès, cela permettrait de résoudre plus vite les problèmes de logement à Malakoff, mais cela n’est pas concevable sans la politique d’ensemble esquissée précédemment.

 

Pour conclure sur une image, la femme de ménage qui nettoie les bureaux à Malakoff entre 6h30 et 8h30 ne doit plus être contrainte de choisir entre habiter à 25 ou 30 km pour trouver un logement décent et abordable pour elle…et camper rue de la Banque ! Nous sommes, il est vrai, des utopistes...


Voir aussi :

 

"Tant que l’on refusera de traiter les questions de fond, on aura des émeutes"

 

Logement : à Aubervilliers, le triste bal des hypocrisies

 

Tous propriétaires ! ou : la démagogie libérale-autoritaire en action

 

Malakoff a atteint 30 000 habitants et a 2,3% logements de plus qu'en 1999


[1] Observatoire National des Zones Urbaines Sensibles, qui ne concerne pas Malakoff mais certaines communes voisines  voir  http://www.ville.gouv.fr/pdf/editions/observatoire-ZUS-rapport-2006.pdf ;

[2] Zones Urbaines Sensibles;

[3] Dont le maire était encore il y a peu un certain Sarkozy;

[4] A Malakoff, il y a de chauds partisans en ce sens : cf. le site de Désirs d’Avenir Malakoff http://damalakoff.typepad.fr/desirs_davenir_malakoff/2007/12/une-tour-malako.html

[5] Actuellement offert par les Caisses d’Epargne, par La Poste et par le Crédit Mutuel (Livret bleu);

[6] Attention les anciens: vous avez des retraites racornies, vous avez perdu quelquefois l’exonération de la redevance télé, vous allez devoir rétrécir votre logement : soyez altruistes ou propriètaires ;

Tag(s) : #Editorial
Partager cet article
Repost0
Pour être informé des derniers articles, inscrivez vous :