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Lu sur Logement. Cette bulle qui amplifie la fracture immobilière | L'Humanité (humanite.fr)

Logement. Cette bulle qui amplifie la fracture immobilière

Samedi 13 Novembre 2021

Clotilde Mathieu

L’envolée des prix de l’immobilier en cours depuis une dizaine d’années a entraîné une forte augmentation des inégalités. Une tendance lourde qui touche désormais une large part du territoire, bride le pouvoir d’achat et augmente la précarité des habitants.

Si les places boursières sont actuellement au sommet, les prix de l’immobilier sont également au plus haut. Le système est en surchauffe. Et une multitude de bulles spéculatives se forment. La crise aurait pu stopper net une envolée des prix qui perdure depuis plus d’une décennie, où, par exemple, le prix moyen du mètre carré à Paris est passé de 3 500 euros en 2000 à 11 000 euros en 2020. « Certes, le marché a subi un coup d’arrêt lors du premier confinement, et dans une moindre mesure des suivants. Mais nous avons retrouvé des volumes de transactions extrêmement élevés », constate Thomas Grjebine, économiste au Centre d’études prospectives et d’informations internationales (Cepii), spécialiste des cycles immobiliers.

La pierre, valeur refuge

Les prix maintiennent leur progression, en particulier dans les villes moyennes, à l’image de Valence (16,7 %), Évreux (18,1 %), Laval (18,4 %), Villeneuve-d’Ascq (18,2 %) ou Tourcoing (18,4 %). Les métropoles voient leurs prix poursuivre leur chemin de croissance, à l’instar de villes comme Toulouse (6,9 %), Strasbourg (6,5 %), Grenoble (6,2 %). Dans la région parisienne, notamment en première couronne, les prix s’alignent sur ceux de la capitale et dépassent dans beaucoup de communes les 10 000 euros le mètre carré (2,1 % en un an). Seul le département de Seine-Saint-Denis ou quelques villes du Val-de-Marne affichent des prix inférieurs à 5 000 euros le mètre carré, pour rejoindre ceux de la moyenne en région (4 304 euros/m2). Avec des taux d’intérêt extrêmement bas, et une offre en tension, la pierre a joué à plein son rôle de valeur refuge. Selon le Conseil supérieur du notariat, le nombre de transactions pourrait atteindre 1,155 million sur l’année 2021 dans l’ancien. Un record.

Les nouvelles conditions plus contraignantes imposées aux banques pourraient ralentir la hausse, mais tous les analystes convergent et assurent que le retournement de marché n’est pas en vue. « Tout dépendra, bien sûr, de la situation économique, le marché immobilier étant notamment très corrélé au marché de l’emploi. Mais, depuis le début de la crise, le soutien de l’État subventionne fortement les ménages, contient le risque de hausse du chômage et limite les défaillances d’entreprise, évitant le krach, contrairement aux prévisions. La conjoncture économique est donc plutôt favorable : le marché immobilier ne va pas s’effondrer », analyse Thomas Grjebine. Seul le retour de l’inflation pourrait impacter les prix à la baisse via une hausse des taux. Mais la Banque centrale européenne n’en est pas encore là.

Des disparités criantes

Si l’explosion de cette bulle semble pour l’instant écartée, l’envolée des prix pourrait toutefois avoir une limite, celle de la vie chère. La flambée des prix à l’achat a également un effet sur le parc locatif. D’après les chiffres de l’observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains), l’indice des loyers a ainsi grimpé de 7 % en dix ans dans les dix plus grandes villes françaises, même si ces derniers tendent à se stabiliser. Le ralentissement de l’inflation, et donc de l’indice de référence des loyers (IRL), qui limite les revalorisations des baux en cours, ou encore l’encadrement des loyers sont autant de facteurs explicatifs. Cela étant, si les loyers sont restés assez stables, en revanche, la non-évolution des revenus a fait progresser la part de l’immobilier dans le budget des ménages, y compris des locataires du parc privé. Ce « taux d’effort », pour reprendre le terme de l’Insee, a progressé en dix ans de 4,8 %, contre 2,1 % pour l’ensemble des ménages.

Selon les derniers chiffres disponibles de l’Insee, « les ménages consacrent en moyenne 19,7 % de leurs revenus à leur logement ». Une moyenne qui cache de fortes disparités. Ce taux se révèle en effet plus élevé pour les locataires du secteur privé (28,6 %) et les accédants à la propriété (27,5 %) que pour les locataires du secteur social (24,1 %), dont les loyers sont plafonnés, note l’Insee. « Les 25 % des ménages les plus modestes (majoritairement locataires) consacrent 32 % de leurs revenus à leurs dépenses en logement, contre 14,1 % pour les ménages les plus aisés (majoritairement propriétaires non accédants, ceux n’ayant pas besoin de contracter un prêt) ».

4 millions de personnes mal logées en france

Ainsi l’accès à un logement abordable « devient de plus en plus difficile », comme le montre l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) dans un rapport publié en juin. Le logement est un élément clé de l’amélioration de vie et de la lutte contre les inégalités. Si le développement de l’investissement public dans des logements sociaux permet d’atténuer les difficultés, son accès demeure extrêmement difficile, notamment dans les plus grandes villes. La fracture immobilière a d’ailleurs montré son visage pendant la pandémie, celui des catégories sociales défavorisées qui doivent se contenter de logements vétustes parfois insalubres, surpeuplés, éloignés de leur bassin d’emploi… Pour rappel, en France, 4 millions d’individus sont mal logés, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé-Pierre.

Une hausse du prix au mètre carré globalisée

La croissance annuelle des prix de l’immobilier a atteint 9,4 % dans le groupe des pays riches de l’OCDE au premier trimestre 2021, soit la plus forte hausse depuis trente ans, explique l’organisation. Selon une étude annuelle menée par le chief investment office (CIO) d’UBS Global Wealth Management (GWM), le risque de bulle s’est globalement accentué l’année dernière. Toutes les villes à l’exception de quatre – ­Milan, Paris, New York et San Francisco – ont vu les prix de l’immobilier augmenter. Une croissance à deux chiffres a même été enregistrée dans cinq métropoles : Moscou, Stockholm, et les villes du pourtour du Pacifique Sydney, Tokyo et Vancouver. Dans de nombreuses villes, une correction des prix pourrait avoir lieu, notamment Francfort, Toronto et Hong Kong, et dans une moindre mesure à Amsterdam ou Paris, sans toutefois provoquer, dans un avenir proche, des perturbations majeures sur les marchés financiers mondiaux.

 

Tag(s) : #Logement
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